미국 주택담보대출(모기지) 2001년 12월 이후 최고치! 조심해야할 시기

현재 미국의 주택담보대출(모기지) 30년 만기 고정금리가 연 7%대로 상승하여 2001년 12월 이후 최고치로 치솟았다고 합니다. 이는 미국 10년 만기 국채 금리가 2007년 11월 이후 최고치를 찍은 영향을 받은 결과입니다.

 

미국의 주택담보대출 위험수준

현재 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리를 한 번 더 올린다면 미국 10년 만기 국채 금리가 연 5.75%까지 상승할 것으로 전망되며, 이에 따라 30년 만기 모기지 고정금리도 연 8%를 넘어서게 될 가능성이 언급되고 있습니다. 이러한 상황에서는 미국 부동산시장이 위축될 가능성이 커지며, 두 금리 간의 격차가 크게 벌어지게 되는데, 이것이 1930년 대공황 수준과 유사한 상황을 만들어낼 수도 있습니다. 이러한 금리 상승은 당연히 주식 시장뿐만 아니라 주택 시장에도 엄청난 영향을 미치는데, 모기지 금리의 상승으로 인해 주택 구매에 대한 부담이 커지고 부동산 시장이 둔화를 넘어 위기의 상황이 연출될 가능성이 높아지고 있습니다.

 

대공황 수준의 모기지와 국채의 스프레드

현재 미국의 주택담보대출(모기지) 30년 만기 고정금리와 10년 만기 국채 간의 스프레드가 약 3%포인트로 매우 이례적으로 벌어져 있다고 합니다. 이는 모기지 금리가 예상보다 더 가파르게 상승할 수 있음을 나타내는 요소로 주목받고 있습니다. 이 스프레드의 수준은 대공황이나 1980년대 초의 경기 침체와 비슷한 수준으로 규모가 크다고 설명되고 있습니다. 예를 들어, 1981년에는 30년 만기 모기지 금리가 연 18%까지 상승한 적이 있었습니다.

 

하지만 현재 미국의 인플레이션이 완화되고 있는 상황에서는 모기지 금리 상승 폭이 제한될 수 있다는 의견도 나와있습니다. 인플레이션이 상대적으로 진정되고 있다면, 모기지 금리의 추가적인 상승은 제한될 가능성이 있다고 설명하고 있습니다. 

 

전문가들은 모기지 금리 뿐만 아니라 고용시장 상황도 미국 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다. 모기지 금리 상승으로 인해 이자 부담이 커지면 주택 매매는 감소할 수 있지만, 고용시장이 안정적이라면 수요가 완전히 사라지지는 않을 것으로 예상되고 있습니다. 고용 수요의 변화가 주택 시장에 미치는 영향에 대해 언급하며, 고용 수요의 감소로 인해 주택 압류가 증가하여 주택 가격에 하락 압력이 생길 수 있다는 의견도 나와 있습니다.

 

투자자들은 리스크 관리를 해야 할때

일단 미국시장이 반등하기 위해서는 미국 10년 만기 국채 금리가 잡혀야 할 것이고, 이런 전제하에 주식시장이 반등하기 위해서는 환율까지 하락세가 나와야 하는 상황입니다.

 

이번 하락장이 언제 끝날지 알 수 없는 상황에서 낮은 가격이라 생각하고 매수관점으로 시장을 바라보지 말아야 할 시기로 보이며, 이 하락이 끝난후에 기술적 반등이라도 나와 주는 시기에 한번 매수관점으로 바라봐야 하지 않을까 생각합니다.

 

나의 투자금액은 절대로 사이버머니가 아닙니다. 지금 같은 경제 상황에서는 최대한 보수적인 관점에서 상승을 바라봐야 할 시기입니다.